Wirtschaftsverwaltungsrecht Hausarbeit

Voyage Voyage! (VV), eine französische société à responsabilité limitée (frz. Rechtsform, vergleichbar mit der deutschen GmbH) mit Sitz in Paris, vermietet europaweit gewerblich Ferienwohnungen und verwaltet auch Wohnungen für andere Eigentümer:innen. Sie beschäftigt mehrere Mitarbeiter:innen. Die Pariserin F ist VV’s Geschäftsführerin und zugleich auch die einzige Gesellschafterin.

VV ist unter anderem Eigentümerin einer 3-Zimmer-Wohnung in der Vivaldi-Straße in der Stadt T in der Bundesrepublik, die sie zur Fremdenbeherbergung vermietet. Dafür beschäftigt sie in T zwei Mitarbeiter:innen. Die Wohnung in der Vivaldi-Straße hatte VV 2004 zusammen mit zwei weiteren Wohnungen von der T-Entwicklungs-und Baubetreuungsgesellschaft mbH, einer 100%igen Tochter des städtischen Wohnungsunternehmens, gekauft. Die Geschäftspolitik der T-Entwicklungs-und Baubetreuungsgesellschaft mbH ist es damals gewesen, frei werdende Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln und größtenteils an private Investor:innen zu verkaufen.

A hat 2005 ebenfalls eine Eigentumswohnung in dem Gebäude in der Vivaldi-Straße von der T-Entwicklungs-und Baubetreuungsgesellschaft mbH gekauft. Er vermietet allerdings nicht-gewerblich nur drei der fünf Zimmer. Im Vertrauen auf die Rechtmäßigkeit der Nutzung als Ferienwohnung hat er damals zur Finanzierung des Kaufpreises und zur Einrichtung der Wohnung einen Kredit iHv 200.000 € aufgenommen, der nun zu ca. einem Drittel getilgt sei. Auch VV hat die Einnahmen aus der Vermietung der Ferienwohnung in ihrem Finanzierungsplan beim Kauf berücksichtigt.

Mit Inkrafttreten eines reformierten Bundes-Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (B-ZwVbG) 2014 zeigen VV und A im Juli 2014 die Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnung zur Wahrung des Bestandsschutzes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 B-ZwVbG beim zuständigen Bezirksamt in T an. Das Bezirksamt teilte im August 2014 mit, dass damit bis zum 30. April 2016 keine Zweckentfremdung vorliege.

Anfang November 2015 beantragen A und VV dann jeweils bei dem zuständigen Bezirksamt die Erteilung eines Negativattests. Gemäß § 5 B-ZwVbG hat das Bundesland, in welchem T liegt, eine entsprechende Verordnung zur Erteilung von Negativattesten bei Vorliegen der Voraussetzungen aus § 2 B-ZwVbG erlassen. A und VV sind der Auffassung, dass für die Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnungen keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich sei, solange der „Betrieb“ von A und VV jeweils besteht, da sie beide unter die Ausnahme des § 2 Abs. 2 Nr. 2 B-ZwVbG fallen.

Die Behörde ist hingegen der Auffassung, bei der Vermietung der streitgegenständlichen Wohnungen handele es sich um eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung von Wohnraum. Sie hat die Anträge allerdings noch nicht beschieden.

A schreibt F daraufhin eine Email nach Paris und überzeugt sie letztendlich davon, als VV ebenfalls Untätigkeitsklage vor dem Verwaltungsgericht zu erheben.

Beide Untätigkeitsklagen werden abgelehnt. Die betriebene gewerbliche Ferienwohnungsvermietung stelle eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung von Wohnraum dar; insbesondere sei keine weitere Ausnahmen nach § 2 Abs. 2 B-ZwVbG einschlägig.

A und F treffen sich kurz danach zufällig auf der Straße, als F mal wieder in T ist, um einige Dinge persönlich zu erledigen. F erzählt A nun von ihren Plänen, wie sie nach der erfolglosen Untätigkeitsklage weiter vorgehen möchte:

Sie ist der Ansicht, dass aus der Eigentumsfreiheit nach Art. 14 Abs. 1 GG ein Vertrauensschutz folge, dem nicht hinreichend Rechnung getragen wurde. In den Regelungen habe der Gesetzgeber nur unzureichend Rücksicht auf in der Vergangenheit getroffene schutzwürdige Dispositionen genommen, die ursprünglich erlaubte Nutzung als Ferienwohnung sei nun schließlich nicht mehr möglich. Aufgrund von steuerlichen Gründen würden durch die erzwungene Umstellung von der Nutzung als Ferienwohnung in eine reguläre Wohnnutzung erhebliche Unternehmenswerte von VV vernichtet, was zutrifft.

Sie habe sich mit ihrer Rechtsanwältin R auch bereits beraten, die ihr gesagt habe, dass die einschlägigen Grundrechte dafürsprechen, dass der auf zwei Jahre verkürzte Bestandsschutz nur für die nicht-gewerbliche Ferienwohnungsnutzung gelte, für die gewerbliche Ferienwohnungsvermietung jedoch ein längerer Bestandsschutz. Daher müsste doch der weitere Schutz bei einem bestehenden Betrieb gemäß § 2 Abs. 2 Ziffer 2 B-ZwVbG für VV gelten. F ist daher abschließend der Ansicht, dass das Gewerbe der VV damit verletzt sei. Sie schlägt A vor, sich zu überlegen, inwieweit sein Eigentum als Privatperson ebenfalls betroffen ist.

A hatte sich derweil die Tage mit seinem rechtskundigen Nachbarn darüber unterhalten, der ihm gesagt habe, dass die Regelung im B-ZwVbG nicht verhältnismäßig sei, weil der Anteil potenziell rückführbarer Ferienwohnungen am Wohnungsbestand in T außerordentlich gering sei. Dieser betrifft nur einen Anteil von 10.000 Ferienwohnungen auf insgesamt zwei Millionen Wohnungen in T. Das Maß der ihn treffenden Belastungen stehe damit in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Vorteilen für die Allgemeinheit.

F überlegt zudem, dass ein Zweckentfremdungsverbot mit nur zweijährigem Bestandsschutz für die Ferienwohnungsvermietung auch für das Berufsbild von Ferienwohnungsbetreiber:innen in deren freie Berufswahl eingreife.

Dabei kommt A der Gedanke, den er auch gegenüber F äußert, ob sich die VV als französische Gesellschaft überhaupt auf das Grundgesetz vor deutschen Gerichten berufen könne. In diesem Zusammenhang fällt F ein, dass sie kürzlich etwas von europäischen Grundfreiheiten und der Dienstleistungsfreiheit gehört hat. Diese müssten VV doch vor derartigen Maßnahmen in einem anderen EU-Mitgliedstaat schützen.

Beide überlegen zudem, inwieweit die Kategorisierungen und unterschiedlichen Behandlungen dem Gleichheitssatz entsprechen.

Nachdem A und F eine Nacht über ihren regen Austausch gegrübelt haben, ruft F A am nächsten Morgen an und überzeugt ihn, ebenfalls Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe einzureichen. Diesen skandalösen Entwicklungen müsste Einhalt geboten werden! Es sei doch höchst fraglich, ob die §§ 1 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3, 2 Abs. 1 Nr. 1 und 2, Abs. 2 Nr. 1 und 2 B-ZwVbG insoweit mit dem Grundgesetz vereinbar seien, als danach auch Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, aber im Zeit***Kontaktdetails werden automatisch entfernt***s Inkrafttretens des Gesetzes zu anderen Zwecken bestimmt waren oder genutzt wurden, dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen. A und F vereinbaren daraufhin einen Termin bei Rechtsanwältin R.

Sie sind Rechtsreferendar:in bei R und erhalten von ihr die Aufgabe, den Termin inhaltlich vorzubereiten:

Aufgabe 1:

Sie sollen untersuchen, ob eine Urteilsverfassungsbeschwerde anlässlich der ablehnenden Urteile des Verwaltungsgerichts zu den Untätigkeitsklagen des A und der VV Aussicht auf Erfolg hätte. Was soll die R dem A und der F raten?

Aufgabe 2:

R möchte außerdem wissen, inwieweit VV mit der Begründung vor den EuGH ziehen kann, dass ihre Dienstleistungsfreiheit verletzt sei. Welche Optionen hat VV?

Bearbeitungsvermerke:

1. Untersuchen Sie die aufgeworfenen Rechtsfragen von A und F/VV am Maßstab des Grundgesetzes und des AEUV, ggf. hilfsgutachterlich. Mögliche steuerrechtliche Fragen sind nicht zu untersuchen.

2. Formatierungshinweise:

Die Lösung (ausgenommen Deckblatt, Literaturverzeichnis und Gliederungsverzeichnis) darf 25 Seiten nicht überschreiten.

Schriftart: Times New Roman; Schriftgrad: Haupttext 12 pt, Fußnoten 10 pt

Zeichenlaufweite: Normal; Zeilenabstand im Haupttext: 1,5-fach; in den Fußnoten 1,0-fach

Ränder links, oben und unten: 2 cm, rechts: 6 cm.

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